做好房地产去库存工作进一步促进

房地产业稳步发展的意见内政发〔2016〕26号　　

 

各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：

 

　　多年来，我区房地产业为促进全区经济社会快速发展、推动新型城镇化进程、改善城市居民居住环境、提高人民群众生活水平做出了重要贡献。总体看，当前我区房地产行业发展平稳，房地产投资占全社会投资总量的比例在合理区间，商品房屋价格泡沫风险较低。但是，同全国的大形势一样，我区房地产市场在发展过程中也积累了很多矛盾和问题，较为突出的是房地产投资持续下降，对经济增长的贡献率降低；商品房屋库存仍居高位，分地区库存量、商业及办公用房与商品住房、商品住房户型等结构性矛盾明显等。为贯彻中央、自治区经济工作会议精神，有效化解房地产高库存面临的风险，促进房地产业平稳持续健康发展，现就全面做好房地产去库存工作提出以下意见。

 

　　一、提高棚户区改造货币化安置的比例

 

　　（一）坚持把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道，鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再新审批新的商品住房开发项目；属于完善城市功能及存量商品住房确实不能满足安置房源要求的，方可新建主要用于棚户区改造安置的项目。

 

　　（二）住宅被征收人选择货币补偿的，征收部门要按照同地段、同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。各盟市、旗县（市、区）要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房供需情况，采取被征收人自主购买、政府搭建购房信息服务平台、政府回购存量商品住房等方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置，消化商品住房库存。

 

　　（三）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买商品住房（含二手房），或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房的，可享受免征该套商品住房契税政策。

 

　　（四）对市场上商品住房存量中的大户型住宅，属于棚户区改造被安置户的，且对单户中超过安置标准的部分有购买意愿但暂时无能力的，在5年内，可以通过政府担保、开发企业持有产权、享受公共租赁住房优惠政策等方式使用；属于改善性需求的购房者，如原有住房已出售，可享受只对新购买商品住房超过原有面积部分征收契税政策。

 

　　（五）各地区要加大对各类保障性住房及其他新建住宅小区供水、供气、供热、供电、市政道路以及城市公共交通站点建设力度。通过完善新建住宅小区内外基础设施配套建设，使其尽快具备交付居住条件，为居民购房创造可能和条件，为棚户区改造货币化安置提供更多房源。

 

　　（六）各地区要切实做好已竣工及在建商品住房库存情况的摸底工作，搭建好棚户区改造货币化安置房源选购信息平台，全面做好供需双方信息服务工作。鼓励房地产开发企业制定对被征收人选择购买棚户区改造货币化安置房源选购信息平台的商品住房的奖励政策，加快存量商品住房的消化力度。

 

　　二、加大对农牧民进城购房政策支持力度

 

　　（七）鼓励具备条件并有进城购房意愿的农牧民进城购房。对进城购房的农牧民（包括其他购房者），凡属首次购房的，申请商业银行贷款、住房公积金个人贷款（符合使用条件的）执行不超过20%的首付比例。

 

　　（八）对已经进城务工并建立稳定劳动关系的农牧民工，所在单位要全面建立农牧民工参加住房公积金制度，同城镇职工一样，为农牧民工缴存住房公积金，达到规定时限的可申请使用住房公积金贷款。

 

　　（九）鼓励其他进城务工农牧民以灵活就业人员、个体工商户、自由职业者身份等缴存住房公积金。具体缴存基数和缴存比例由盟市住房公积金管理委员会根据实际确定。

 

　　（十）全面深化农村牧区综合改革，保护进城落户农牧民在原户籍地的所有合法权益，允许农牧民以各项惠农（牧）补贴为抵押担保办理购房贷款，或由他人提供抵押担保办理购房贷款。

 

　　（十一）积极探索扩大以农村牧区宅基地、承包地、草牧场、林权地等抵押或担保贷款试点范围，增强农牧民购房资金融资能力，对于自愿退出宅基地的可参照有关政策给予一次性补助及奖励。

 

　　（十二）结合扶贫及扶贫搬迁、生态移民搬迁、危旧房屋改造等工程，有条件的地区可以给予货币化补偿，鼓励农牧民进城购房或租赁房屋，享有同城化的社会保障政策。

 

　　（十三）对进城购买商品住房（含二手房）的农牧民（包括其他购房者），凡属首次购房的，可以由当地政府通过减免或补助方式给予50%的契税补贴。

 

　　（十四）各地区可根据本地区实际，制定农牧民及其他购房者首次购房贷款利息优惠补贴等政策，也可制定对首次购买商品住房（含二手房）的给予除税收外的一次性补贴政策。

 

　　（十五）加快我区中小城市和小城镇市政基础设施、交通设施、环保设施和教育、医疗、文化、体育等公共服务设施建设，进一步改善中小城市和小城镇居住环境，增强吸纳人口的综合能力，为农牧民就近进城就业、子女就学、养老等购房居住提供有力保障。

 

　　（十六）全面落实购房落户政策。在自治区行政区域内，农牧民（包括其他购房者）购买商品住房（含二手房），本人、配偶及其双方父母、未成年子女均可按当地户籍政策在购房所在城镇落户，进城购房人员子女在购房地就近入园、入学，实现各类进城购房人员与城镇户籍居民同城同等政策待遇，消除农牧民等进城人员的各种顾虑和担忧，实现购房预期。

 

　　三、积极培育开拓商品房屋租赁市场

 

　　（十七）全面实行公共租赁住房货币化保障机制。从2016年起，各地区不再开工新建公共租赁住房，普遍实施根据市场租金价格的一定比例，实行分类长期货币化补助政策。

 

　　（十八）支持房地产开发企业直接把新建商品住房通过“以租代售”的方式进行零首付销售或实现资产证券化，金融机构、住房公积金管理机构给予必要的融资和长期租房贷款支持。

 

　　（十九）商品住宅库存中大户型较多的地区，可将大户型住宅改造为适合于为企事业单位公租房配套、大学生创业需求的公共租赁房，列入政府补助范围。

 

　　（二十）房地产开发企业将未售的商品住房租赁给居民居住使用的，根据房屋租赁合同等有效证明材料，当地政府可结合租赁期限的长短给予全部或部分城市基础设施配套费的减免返还。

 

　　（二十一）对公共租赁住房免征房产税；对房地产开发企业、住房租赁经营机构经营公共租赁住房取得的租金收入，免征营业税和企业所得税地方分享部分；对公共租赁住房租赁双方，免征签订租赁协议涉及的印花税的政策执行期限延长至2018年12月31日。

 

　　（二十二）鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。对一次性购买库存商品房1万平方米或累计达到1.5万平方米的专业化企业或个人免征5年所持有房屋出租收入的各种地方性税收。

 

　　四、高度重视非住宅商品房屋去库存工作

 

　　（二十三）各地区可采用政府租用、贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，通过促进新兴产业的发展，实现非住宅商品房库存的消化。

 

　　（二十四）对符合改造条件的商业营业用房和写字楼，可由投资者、政府或其他投资者收购或长期租用，改造为教育培训、幼儿园等用房，也可改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。

 

　　（二十五）对于申请改变房屋用途的，在不增加容积率，不改变城市设计、不影响绿地等前提下，各地区可以根据实际和企业申请，对用地性质、年限等相关政策进行调整。

 

　　五、加快推进房地产用地的结构调整

 

　　（二十六）实行房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存工作没有完成的地区，从严控制房地产开发建设用地供应。具体办法由自治区住房城乡建设厅、国土资源厅制定。

 

　　（二十七）各地区要根据本地区房地产市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划内容，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家和自治区支持的新兴产业，特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设。

 

　　（二十八）对按照新用途或新规划开发建设的项目，国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门应及时重新办理相关用地手续，并重新核定相应的土地价款。

 

　　（二十九）因商品住房库存量较大、需要控制房地产开发规模的地区，对已实际供地但未进行开发建设的房地产开发用地，可以由政府回购用于土地储备，具体回购等政策由当地政府根据实际情况制定。

 

　　六、鼓励支持房地产行业加快转型发展

 

　　（三十）鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，采取附送装修、改进物业服务等途径提高商品住房品质，加快消化存量速度，实现提质增量。

 

　　（三十一）将房地产开发企业所得税预售收入的计税毛利率比例在现行标准上降低1/3执行；将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行（调整后预征率低于1%的按1%执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。

 

　　（三十二）为加快房地产开发项目建设速度，房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳。

 

　　（三十三）城市人民政府及其主管部门要增加房地产展览交易会举办频次，积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。

 

　　（三十四）加快房地产开发企业兼并、重组步伐，支持有实力、守信用、理念新的企业做大做强，鼓励企业实行规模化开发和集团化运作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营，提高产业集中度。

 

　　七、其他事项

 

　　（三十五）除以上条款中已明确的相关政策执行的期限外，其他相关税费、土地等优惠支持政策一律暂按2018年底前到期执行。

 

　　                             2016年2月15日